在城市房屋拆迁过程中，拆迁单位对被拆迁人的拆迁安置补偿方式包括货币化补偿以及所有权调换补偿。在司法实践中，拆迁安置房屋的建设主体因融资需要，存在将拆迁安置房屋过户给被拆迁人之前将拆迁安置房屋抵押给第三人的情况，从而导致拆迁安置权利与抵押权发生冲突，而现行法律法规、司法解释对于拆迁安置房屋设置抵押权后二者的冲突如何解决，未作出明确规定。本文主要结合现行法律法规、司法解释以及相关司法判例的裁判规则，对拆迁安置优先权与抵押权冲突的处理规则进行梳理、探析。

一、拆迁安置优先权的法律性质

我国现行法律并没有直接规定拆迁安置优先权，但在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）有相关规定，该司法解释第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。” 对上述拆迁安置优先权利的法律性质，司法实务界及学界存在不同观点：

（一）观点一：拆迁安置权系特种债权优先权

江苏省高级人民法院2015年7月2日发布的《执行异议之诉案件审理指南》第十七条规定：根据最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第七条的规定，在拆迁人作为被执行人的案件中，对尚未办理房屋产权登记手续的拆迁安置房进行强制执行的，已经签订了拆迁补偿安置协议的被拆迁人（案外人）在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。经审理确认拆迁人与被拆迁人在人民法院查封之前已经签订合法有效的拆迁补偿安置协议，并且在拆迁补偿安置协议中明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的的，因其已享有足以对抗第三人的特殊债权，对被拆迁人停止执行的诉讼请求应当予以支持。该地方性司法文件对拆迁安置优先权认定为足以对抗第三人的特殊债权。

（二）观点二：拆迁安置优先权属于债权物权化的权利

最高人民法院在成都国权锦城房地产开发有限公司、成都市青羊区房产管理局物权确认纠纷一案[1]中认为，以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议本质为以物易物的互易合同。《拆迁补偿安置协议》对房屋的补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行了约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物具有了特定性。结合拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《商品房买卖合同司法解释》第七条将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权物权化。根据物权法理论，被拆迁人对拆迁补偿安置房屋所享有的物权优先效力可自由处分，即被拆迁人有权按照其意愿和实际情况，既可请求行使优先权，也可放弃该权利。最高人民法院在上述案例当中认为拆迁安置优先权属于被物权化的债权，因此被赋予物权优先效力。

（三）观点三：拆迁安置权属于担保物权

有学者认为《商品房买卖合同司法解释》第七条的规定并非将被拆迁人对特定房屋的债权转化为物权，而只是对这一特定债权设定了一种履行担保，以优先权这一担保物权的方式来确保被拆迁人对拆迁人享有的这一特定债权的实现。[2]

针对上述观点，笔者倾向于认为拆迁安置优先权属于一种债权物权化的权利。首先，将拆迁安置权作为一种可以对抗抵押权人的特殊债权，有违“物权优先于债权”的一般权利冲突适用原则。其次，将拆迁安置权认定为担保物权违反现行法律体系所确定的物权法定原则，《物权法》第五条及《民法典》第一百一十六条均规定，物权的种类和内容，由法律规定。因此，将拆迁安置优先权认定为担保物权，与现有法律规定不符。拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式所订立的拆迁安置补偿协议，本质上是拆迁人与被拆迁人之间的以物易物合同，系拆迁人以未来新建房屋或购买的其他房屋作为对价交付给被拆迁人并换取被拆迁人的被拆迁房屋，被拆迁人取得的就是拆迁补偿安置的房屋。该拆迁补偿安置房屋的位置、用途特定化后，即具备物权客体的特定性，可以成为被拆迁人行使物权优先权的对象。因此，笔者倾向于认为将拆迁安置优先权理解为债权物权化的特殊优先权利。

二、拆迁安置优先权与抵押权冲突解决规则

现行司法解释涉及拆迁安置优先权和抵押权的冲突解决规则有以下规定：

（一）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

（二）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”

（四）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”

综上，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，当建筑工程价款优先权与抵押权和其他债权冲突时，建筑工程价款优先权优先于抵押权和其他债权。当建筑工程价款优先权与已经支付全部或大部分购房款的消费者权利冲突时，购房消费者权利优先于建筑工程价款优先权。一般情形下，担保物权具有优先受偿的效力，但法律、司法解释另有规定的除外。根据《商品房买卖合同司法解释》第七条的规定，对于位置、用途等特定化的拆迁安置房的拆迁安置权利人与安置房屋买受人的权利冲突时，拆迁安置权利优先于拆迁安置房屋买受人的权利。根据上述规定，可以推论出几种权利冲突的优先次序为：拆迁安置房屋被拆迁人的拆迁安置权利＞购房消费者权利＞拆迁安置按房屋建设工程价款优先权＞拆迁安置房屋的抵押权＞其他普通债权。据此，可以得出拆迁安置房屋被拆迁人的拆迁安置权利与拆迁安置房屋所设抵押权冲突时拆迁安置权利优先于抵押权的结论。

三、拆迁安置优先权与抵押权冲突处理应注意的问题

（一）拆迁安置交付面积大于约定拆迁安置面积与抵押权冲突的处理

    实践中，拆迁人与被拆迁人签署《拆迁安置协议》时间较早，通常在土地征收阶段就会签署《拆迁安置协议》，但因设计变更等原因拆迁人实际交付的拆迁安置房屋面积与拆迁安置协议约定的面积会存在不一致的情形，若拆迁人实际交付的面积高于拆迁安置协议约定的面积，且拆迁安置房屋整体上均设立抵押权，此时被拆迁人的拆迁安置优先权与抵押权冲突如何处理？

笔者认为，《商品房买卖司法解释》第七条明确要求需要对拆迁安置房屋的位置、用途进行特定化，因此只有经过特定化的拆迁安置房屋才具备物权客体的特定性，才能根据该条规定享有请求优先取得拆迁安置房屋的权利。如拆迁人交付给被拆迁人的房屋超过拆迁安置协议约定面积的，该超过部分因其不具备位置特定的特征而不应享有优先权，不能对抗抵押权人，抵押权人可以就该超过部分主张抵押权。

（二）拆迁安置优先权与抵押权人善意取得的关系

抵押权人善意取得制度是解决抵押权人在满足法定条件下可以取得抵押权的问题，跟善意取得的抵押权与拆迁安置优先权权利冲突时谁优先无关，因此，即使抵押权人善意取得抵押权的主张成立，也不能以此抗辩否定被拆迁人的拆迁安置优先权利。

四、现行拆迁安置优先权规则的缺陷及完善

现行拆迁安置优先权规则虽然有效保护了被拆迁人，对化解拆迁矛盾具有积极作用，但同时也存在一定缺陷。由于拆迁安置协议在拆迁人和被拆迁人之间达成，协议内容本身具有隐蔽性，通常仅拆迁人和被拆迁人知晓，购房人、抵押人等第三人往往无从知晓，不利于维护交易安全和保护善意第三人。另外，由于拆迁人刻意隐瞒以及不动产公示制度不健全的原因，拆迁安置房屋的抵押权人、买受人即使事前充分审查，也可能无法了解到所抵押或购买的房屋为拆迁安置房屋的事实。因此，现行拆迁安置优先权规则在保护拆迁安置权利人的同时，也可能损害交易安全和第三人的利益。对此，笔者认为，为了平衡拆迁权利人和善意第三人的利益，有必要通过不动产登记机构建立拆迁安置协议登记备案的配套制度，通过登记备案制度对拆迁安置协议进行公示，从而便于第三人对拆迁安置房屋的安置情况进行查询，化解善意第三人与拆迁人之间信息不对称的矛盾，防止拆迁人恶意抵押或出售拆迁安置房屋。

[1]       (2017)最高法民申691号民事裁定书。

[2] 陈业业：“论拆迁补偿安置房屋优先权”，《亚太经济》，2004年6月。