在房地产领域，开发商因资金链断裂或经营不善而不能向业主履行交房义务的案例并不鲜见。对业主而言，不仅无法按期收房，更面临持续偿还按揭贷款的沉重经济压力；对于给业主提供按揭贷款的金融机构而言，主要面临涉房贷款违约风险、业主解除购房合同及担保合同的风险，从而导致的有担保债权沦为普通债权（如开发商进入破产程序）的风险。本文旨在深入探讨与分析在房地产开发商未能履行交房义务，购房业主选择解除买卖合同、贷款合同及担保合同情形下，按揭贷款金融机构如何维护自身权益。旨在解决社会维稳压力、民生安全保障的同时，共同维护金融市场秩序的稳定。

根据公开披露的2023年半年报数据统计，2023年销售收入前50房企中，发生债务违约的房企共12家。该12家债务违约的房企涉及债务规模高达7.82万亿元。近年来，商品房预售项目频繁暴露出诸多问题，各地众多楼盘因开发商违约致使商品房烂尾，无法依期向购房者交付房屋，①有些业主便选择不再按期支付月供，近年来个贷不良贷款增长明显，原因之一即是由于开发商违约导致。根据最高人民法院统计数据，截至2023年末，全国共有854万人因拖欠住房抵押贷款或其他商业贷款而被列入失信被执行人，与疫情前的2020年相比，增长284万人。②有些业主主张解除商品房买卖合同与个人住房按揭贷款合同，并要求退还购房款。其中牵涉到多重法律关系，倘若处理失当，极易致使各方利益遭受损害。在商品房预售制度之下，所涉及的法律关系涵盖商品房买卖合同关系、金融借款合同关系、商品房抵押担保法律关系以及开发商阶段性保证法律关系。对于房地产烂尾后，业主权益如何维护的问题，先前笔者已进行过相应分析[1]，该问题不是本文探讨之重点。

本文重点探讨的是，倘若商品房买卖合同与个人住房按揭贷款合同皆被解除，微观角度，金融机构（向业主提供按揭贷款的金融债权人）将受到何种影响；宏观角度，由此引发的金融风险又如何化解。此文拟针对相关问题展开分析。

房地产行业作为国民经济的重要支柱，其稳定发展对于国家经济和社会稳定具有举足轻重的作用。然而，近年来，房地产烂尾现象时有发生，给业主和金融机构带来了巨大的损失和困扰，引发了一系列社会问题。我国在给业主“保交房”的同时，研究保护金融机构的权益同样具有重要的现实意义。

（一）保障资金的合理配置

金融机构的资金需要合理配置以实现效益最大化。如果房地产领域的风险过高，金融机构可能会减少对该领域的资金支持，影响房地产行业的正常发展。保障金融机构权益，能够促进资金在房地产市场的合理流动和配置。

（二）增强金融机构的信心和信誉

保障金融机构在房地产烂尾事件中的权益，有助于增强金融机构对房地产行业的信心，继续为优质项目提供资金支持，同时也能提升金融机构在公众中的信誉，维护金融体系的健康发展。

（三）维护金融稳定

金融机构发放的房地产贷款在其资产中占有较大比重，房地产烂尾可能导致金融机构贷款无法按时收回，增加不良贷款率，威胁金融体系的稳定。保障金融机构权益，有助于降低金融风险，维护金融市场的稳定运行。

综上所述，房地产烂尾后保障金融机构的权益具有极其重要的现实意义。其不仅关乎房地产市场良性运营，事关经济的健康发展和金融体系的稳定运行，对其权益保护同样不容忽视。因此，政府、企业和社会各界应共同努力，建立健全相关法律法规和监管机制，加强风险防范和处置能力，切实在保障业主权益的同时，保护金融机构的合法权益，促进房地产行业的可持续发展。

 （一）按揭贷款的由来   

按揭（Mortgage）是一种金融贷款方式，是指允许购房者在支付一部分房款（首付）之后，通过贷款来支付剩余的房款，然后通过分期付款的方式偿还贷款本金和利息。按揭的概念有很长的历史，其由来可以追溯到几个世纪前。按揭的概念最早可以追溯到古罗马时期。罗马法中有一种叫做“nexum”的债务形式，与现代按揭有相似之处，即债务人以财产作为担保来获得贷款。19世纪的英国，随着工业革命的推进，城市化进程加快，对住房的需求激增。金融机构或其他金融机构开始提供按揭贷款，帮助工人阶级购买住房。这一时期的按揭贷款通常要求较高的首付比例，并有较短的还款期限。20世纪初，美国开始出现现代意义上的按揭贷款。1930年代的大萧条之后，美国政府成立了联邦住房管理局（FHA），提供保险支持的按揭贷款，降低了贷款风险，促进了按揭市场的发展。[2]

按揭作为一种金融工具，极大地促进了房地产市场的发展，使更多的人能够实现购房梦想。然而，它也带来了一定的风险，如贷款违约、房价波动等，这就需要借款人、金融机构和政府共同努力，确保市场的稳定和健康发展。

（二）按揭贷款涉及多重法律关系

按揭贷款是一种涉及多方法律关系的复杂金融产品

第一，业主与开发商之间的买卖合同关系。业主与开发商之间签订的购房合同是买卖合同关系的基础，业主支付房款以换取房产所有权。业主应履行支付房款义务，而开发商应依约交付房产。

第二，业主与贷款金融机构之间的借款合同关系。业主与贷款金融机构之间的按揭贷款合同是一种借贷关系，金融机构提供资金，业主承诺按期偿还。业主应履行还款义务，而金融机构应依约放款并监督资金用途。

第三，业主与贷款金融机构之间的抵押合同关系。抵押合同是附属于借款合同的从属合同，业主将房产作为偿还贷款的担保。业主有义务在房产上设立抵押权，金融机构则在业主违约时有权处置抵押物以收回贷款。

第四，开发商与贷款金融机构之间的担保或保证关系。在某些按揭贷款中，开发商可能为业主的贷款提供阶段性担保或保证。开发商在房产交付前或业主取得房产证前，对业主的贷款承担连带清偿责任。

第五，业主、开发商与金融机构之间的三方协议。在某些情况下，业主、开发商和金融机构之间可能存在三方协议，三方协议通常涉及贷款的支付、房产的交付、违约责任等条款。

第六，政府与市场参与者之间的监管关系。政府通过法律法规对按揭贷款市场进行监管，确保交易的合法性和透明度。政府有制定和执行政策的责任，市场参与者则需遵守相关法律法规。

总之，按揭贷款的多重法律关系设计旨在平衡各方利益，降低风险，并确保交易的顺利进行。然而，这种设计也带来了复杂的管理和协调需求，一旦发生违约或项目失败，这些法律关系可能导致系列纠纷和诉讼。如房地产开发商因资金缺位，无法按期交付房屋，导致合同违约，购房业主停止偿还贷款造成贷款违约，导致金融机构巨额债务等。因此，从法律角度清晰界定各方的权利义务，建立有效的风险管理和争端解决机制，对于按揭贷款市场以及房地产、金融机构良性发展至关重要。

（三）金融机构对业主按揭贷款的增信安排及相应风险分析

1、预告抵押登记

（1）预告抵押登记的实现目的

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

（2）买卖合同解除语境下，预告抵押登记产生的法律后果

如笔者上文《房地产烂尾后，业主如何止付贷款》所述，房地产烂尾后，在金融机构没有任何过错情况下，业主可以解除买卖合同及按揭贷款合同、商品房担保贷款合同，来达到止付贷款的目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“《商品房买卖合同解释》”）第二十一条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。即此种情形下，应由金融机构向房企主张偿还剩余贷款。

那么，金融机构对购房人提供预告抵押登记的标的房屋还是否享有优先受偿权呢？换言之，金融机构向开发商主张的贷款返还请求权是否以该涉案房屋为特定物的抵押债权？根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条第二款之规定，“当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。”此处的抵押人破产，指的购房人还是破产企业？

A、有观点认为，在此种情况下，真实的“抵押人”应为房企，笔者经过归纳，主要有如下观点：

1）体系解释角度：在中国的法律体系中，《企业破产法》主要规范的是企业的破产程序，而不涉及自然人破产。因此，从法律体系的一致性来看，当提到“抵押人破产”时，应当是指企业破产，而非自然人购房人的破产。

2）抵押权效力的追及角度：在购房人办理预告登记时，应将开发商和购房人视为同一个整体，都属于抵押人。理由系在商品房买卖及贷款、担保合同解除后，抵押权不因贷款合同的解除而失效，类似于债权的转让，破产情形下涉案房屋归开发商，抵押权效力亦应有追及效力。

3）实务手续办理角度：虽购房人办理预告抵押登记时作为抵押人的签字主体，实际过程中的全部手续均由房企操作，因此，购房人与房企均符合“抵押人”的认定。如果购房人可以取得涉案房屋所有权，购房人即为抵押人，如果购房人未取得涉案房屋所有权，因房屋尚在房企名下，此时，房地产企业系真正履行抵押人义务的主体，故将其理解为本条的“抵押人”存在合理依据。

4）法律适用角度：《民法典》第566条第3款规定：主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。因此，虽然金融机构与购房者之间的按揭贷款合同（主合同）已解除，但金融机构与购房者之间的担保法律关系不受影响。当房地产企业破产，房屋买卖合同解除后，案涉房屋重新转移到房企名下，故倘若银行就案涉房屋享有抵押权，则银行可转由向房企主张。[3]

因此，将上述法律规定的“抵押人”应理解为房企更加合理。而在房企破产时，无法办理抵押登记非金融机构所引起，如将金融机构债权认定为普通债权，显然有违公平原则，因此，银行可以民法典担保制度司法解释第五十二条之规定向破产房企主张优先受偿权。

B、另一种观点则认为，名义上提供房屋抵押的抵押人是购房者，房企并非抵押人，因此金融机构无法以此主张优先受偿权。

实务中不少案例均认为，标的房产是预购商品房抵押权预告登记，非抵押权登记，因此抵押权尚未设立，且登记人系业主并非破产企业，因此在贷款合同与担保合同解除情形下，金融机构不享有优先受偿权。如（2020）皖民申726号

法院推理过程：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，当商品房买卖合同被解除或无效后，出卖人应返还购房贷款和购房款的本金及利息给担保权人和买受人。由于北方房地产公司未履行合同义务，且已破产，蔡*志、王*解除了合同，并由北*房地产公司支付贷款本息。徽*银行要求提前到期贷款，双方不继续履行抵押借款合同，蔡*志、王*对此无异议。北*房地产公司同意向徽*银行偿还剩余贷款，符合法律规定和实际情况。关于优先受偿权，因抵押权尚未设立，徽*银行不享有该权利。

2、贷款保证金机制

（1）贷款保证金机制的应用目的

上文提到的金融机构与开发商之间的担保法律关系涉及抵押贷款业务，开发商在按揭贷款过程中需要承担阶段性连带保证责任。这意味着，如果购房人无法履行还款义务，金融机构可以要求开发商代为履行还款义务，包括本金和利息等。贷款保证金便是这种连带保证责任的具体体现，确保金融机构在需要时能够有资金保障。保证金质押是一种以特定化的账户资金担保债务的担保形式。[4]

金融机构要求开发商在担保借款合同签订之日起至金融机构对购房者按揭贷款下的房屋取得正式抵押权登记证书之日止承担保证责任，在此期间一旦购房者出现 “断供” 等违约行为，便由开发商来承担连带保证责任，以确保金融机构贷款资金的安全性。[4]一般来说，金融机构会根据开发商的信用状况、项目风险等因素，确定贷款保证金的比例，具体数额由金融机构自行决定。开发商需要将贷款保证金存入金融机构指定的专有账户。这个账户由金融机构管理，开发商不能随意动用账户内的资金。直至房产证办理出来并完成抵押登记后，金融机构才将按揭贷款保证金退回开发商。虽然保证金的所有权归开发商所有，但开发商在贷款期间不能动用这笔资金。

金融机构之所以要求开发商缴纳贷款保证金，通常而言：在房屋销售时，房产处于在建工程状态，依法无法取得房屋产权证，也无法取得他项权证，此时贷款房产的抵押手续依据只能做预告登记。金融机构要求开发商缴纳保证金，是因为房屋的他项权证日后将由开发商负责办理，倘若开发商怠于办理，就有可能致使金融机构预告登记的抵押失去效力，贷款无法收回。出于风险防范的考量，金融机构要求开发商作出保证承诺并缴纳保证金。

（2）破产语境下贷款保证金的债权属性

A、未解除买卖合同及按揭贷款合同情形下，业主无法按时向金融机构偿还本息的，是否可直接划扣贷款保证金？管理人是否有权取回贷款保证金？债权人金融机构是否对贷款保证金享有优先受偿权？

观点一：金融机构不得直接扣划贷款保证金

宁夏回族自治区高级人民法院(2020)宁民终136号——本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第七十二条：“自人民法院裁定债务人重整之日起至重整程序终止，为重整期间。”第七十五条：“在重整期间，对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。”的规定，宁夏回族自治区银川市中级人民法院已于2018年12月19日裁定受理上陵房产公司的破产重整申请，因案外人未按时向建设银行固原分行偿还借款，2019年1月24日建*银行固原分行自上陵房产公司在建设银行固原分行开立的“宁夏上*房地产开发有限公司（保证金）”帐户中划扣保证金751318.18元，行使了担保权，该行为发生在上陵房产公司重整期间，违反了上述法律规定，一审判决确认建*银行固原分行该行为无效有事实和法律依据，应予维持。

观点二：金融机构有权利按比例扣划贷款保证金

湖南省高级人民法院(2021)湘民终448号——就建行岳阳市分行是否应当返还案涉账户内的资金问题，法院认为，明辉公司起诉主张返还保证金依据的是《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条和《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第三条的规定，认为涉案保证金属于破产财产，债权人仅享有别除权。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第三条第一款规定：“债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为债务人财产。”因担保权利人对标的物的支配仅仅是对物的交换价值的支配，故其权利的行使仅限于在担保物的变价处分价款中获得优先受偿，担保物的所有权仍属于担保人。当担保物权表现为质权时，属于以债务人或第三人的特定财产转移于债权人占有的转移占有型担保物权。对债权人占有的担保物，管理人应通过必要的监督避免别除权的不当行使，可以是在依法评估的基础上督促债权人变卖担保物，或者请求法院强制执行担保物，也可以是通过清偿债务收回担保物。不论是何种方式，质权人只有在得到清偿的情况下，方向出质人返还质物；换言之，只有债务人清偿债务，方能要求质权人返还质物。故此，《中华人民共和国物权法》第二百一十九条第一款规定：“债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。”《中华人民共和国企业破产法》第三十七条第一款进一步通过规定“人民法院受理破产申请后，管理人可以通过清偿债务或者提供为债权人接受的担保，取回质物、留置物”，明确破产管理人要取回质物，应当通过清偿债务或者提供为债权人接受的担保这两种途径，从而限制管理人对质物的取回权，有效保障质权人的合法权益。本案中，涉案保证金账户内的资金已依法设立质权，虽然从财产属性上来看，其属于债务人财产，但债务人明辉公司在没有清偿债务，也没有提供为债权人接受的担保的情况下诉请要求取回质物，没有法律依据。

从本案查明的事实看，《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条、第九条明确，明辉公司应于建行岳阳市分行与债务人签订单笔借款合同之日，按建行岳阳市分行对每个债务人贷款发放金额的10%，将保证金逐笔分次存入保证金账户4300********。同时，在债务人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交债权人建行岳阳市分行核对无误、收执后，债权人就将该笔贷款对应的保证金返还给保证人明辉公司。建行岳阳市分行在二审确认明辉公司提供质押保证金所担保的债务已部分履行完毕，也同意返还该部分保证金。根据建行岳阳市分行提交的数据，截止到2021年6月18日，保证金账户内余额为1084561.18元，尚在保证期间内的剩余贷款本金共计3650000元，明辉公司对此未提出反证。故按照《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，系争账户内作为出质物的保证金应为365000元（3650000×10%），剩余部分719561.18元（1084561.18-365000）上的质权已因清偿债务或另行提供约定担保而消灭，应当返还给债务人明辉公司。故建行岳阳市分行上诉主张不得返还保证金的理由部分成立，应予部分支持。建行岳阳市分行对于留存的365000元保证金应根据后续债务人办理抵押的情况以及还款情况，按照合同约定比例返还。

综上，通过对金融机构是否可以直接扣划保证金的案例分析，保证金虽由贷款金融机构实际占有和控制，但仍然应当归属于债务人。如果系重整程序的，管理人不得直接扣划保证金，如果系清算程序的，可以按比例扣划保证金。根据《破产法》第38条规定，重整语境下，管理人是否可以将按揭保证金取回呢？王卫国老师认为，“被质押或者留置的物或者被质押的权利也可能为企业经营所需要。”那么，如果把金钱质权也包括在内，管理人可以将按揭保证金取回。那么，金融机构是否就按揭保证金质权享有优先权吗？笔者认为，一旦用于债务人重整，金钱质权不同于其他质权，本身便面临丧失的可能，如果管理人此时不能提供其他担保也不赋予金融机构保证金优先受偿权，势必危害担保权人权利，不利于融资金融环境的健康安全。因此，重整程序中，应允许金融机构就保证金质权进行优先受偿。

B、业主解除买卖合同及按揭贷款合同、商品房担保贷款合同后，按揭房企成为承担偿还按揭贷款本息义务的债务人，其对按揭贷款合同的担保责任是否消灭？

依据对《商品房买卖合同解释》第二十一条第二款的理解，商品房买卖合同被解除或无效后，出卖人应返还购房贷款和购房款的本金及利息给担保权人和买受人。因购房者还款责任被免除，那么，房企的担保责任也因购房者还款责任的免除而消灭。

实务中，在破产程序前，如果业主希望解除买卖合同及按揭贷款合同、商品房担保贷款合同，他们通常需要通过提起相关诉讼来解决，这一过程往往需要逐案分别处理。如果个别业主通过诉讼成功解除了按揭贷款合同，他们可能能达到停止支付贷款的目的。然而，许多业主可能由于诉讼程序的复杂性或其他原因未能解除合同，或选择直接停贷。

笔者认为，管理人在处理保证金债权时，需要分阶段视情处理。首先，管理人在接管破产企业时，需要处理保证金的取回事宜；随着程序的推动，随着分配方案或重整计划的制定与批准，选择解除买卖合同和按揭合同的业主数量确定后，管理人将根据最终的解除情况，按比例认定金融机构的优先受偿权金额，在此之前，管理人可以将保证金债权暂缓认定。

（一）诉讼途径

破产程序受理前，一般都是业主作为原告起诉开发商要求解除买卖合同。买卖合同解除后，再行起诉金融机构要求解除按揭合同及抵押担保合同。该等情形下，实务中已经有不少判例，因此程序前的路径并不是本文探讨之重点。本文重点探讨开发商进入破产程序后的诉讼路径：

1、业主通过债权申报的方式解除买卖合同

对于意向选择解除买卖合同及按揭合同的业主，业主在向管理人申报债权时，申报事项可以是要求解除上述合同并要求开发商返还购房款。基于业主选择解除买卖合同及按揭合同的群体性，待管理人、业主及法院结合案情，对业主解除合同的申报事项无异议后，可以向业主反馈同意解除买卖合同。

2、业主向金融机构发函通知解除按揭合同及担保合同

    根据本文分析，买卖合同解除后，业主可向金融机构发函通知解除按揭合同及担保合同，以达到停付贷款的目的。业主可以将该解除通知抄送管理人，管理人收悉后，通知金融机构债权申报。

3、金融机构或向破产受理法院提起诉讼

金融机构在收到业主的解除通知后，可基于该等事实，向管理人申报债权。但实务中金融机构会基于内控或系统要求，有的金融机构不认可依据函件及管理人的通知即申报债权，此种情形下，其还可以向破产案件受理法院提起民事诉讼，请求法院继续履行与业主之间的贷款合同和担保合同。但为应对业主以房屋未能交付的抗辩理由，金融机构可同时提出备位诉讼，即在法院判决业主与金融机构间的合同解除的情况下，请求判令开发商返还贷款本金及利息。基于开发商已进入破产程序，破产受理法院仅受理债权债权确认之诉，不便直接审理给付之诉，因此仅会判令解除与业主之间的贷款合同和担保合同，驳回其他诉讼请求。

4、金融机构向管理人申报债权

法院判令贷款合同与担保合同解除后，金融机构即可依据相关法律规定向管理人申报债权。在实务中，金融机构可能希望法院在“本院认为”部分明确其向管理人申报债权的权利。使得在后续的破产程序中维护自身的合法权益。因此，笔者建议金融机构对内做好与相关部门的沟通协调工作，对外加强与业主、管理人及法院的密切沟通，以确保其债权得到妥善处理。

（二）有效利用按揭保证金担保功能，规避债务风险

1、清算程序下，金融机构可按比例扣除按揭保证金

如上述案例，如果系清算程序，金融机构可按比例扣除按揭保证金。如果管理人向金融机构申请取回按揭保证金，金融机构可提出要求清偿债务或提供其他担保进行抗辩。当然，管理人同样会认为，即便启动程序系清算程序，但开发商被宣告破产之前，仍有可能转重整程序，此种情形下，笔者认为，金融机构不宜强制扣划保证金，可由管理人取回保证金后，向管理人申报对该保证金享有优先受偿权。

2、重整程序下，管理人有权取回按揭保证金

如上述案例及分析，笔者认为，在重整程序下，管理人有权取回按揭保证金，同时，金融机构可向管理人主张优先受偿权，以维护自身合法权益。

3、保证金条款扩大优先受偿范围，最大限度保障金融机构权益

以上第一、二种情形均系业主未解除买卖合同、贷款合同及担保合同时，有权利扣除保证金或向管理人申报优先受偿权。但在业主选择解除买卖合同、贷款合同后，因购房者还款责任被免除，在没有特殊约定情形下，房企的担保责任也因购房者还款责任的免除而消灭。为避免此种不利后果发生，笔者建议金融机构可在设定保证金条款中扩大优先受偿范围，如在保证金条款中明确约定：如购房人出现“断供”情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款，在贷款合同及担保合同解除情形下，金融机构对房企应退给开发商的剩余贷款在按揭保证金额度内享有优先受偿权，以保障自身合法权益。如此，方可降低在预售房屋制度下，金融机构的可预见风险。

（三）可尝试就预告抵押的标的房屋主张优先受偿权

如本文所述，虽然实务中有不少案例认为因预购商品房系抵押权预告登记，非抵押权登记，因此抵押权尚未设立，且登记人系业主并非破产企业，因此在贷款合同与担保合同解除情形下，金融机构对标的房屋不享有优先受偿权。但如本文分析，同样有观点认为，此种情形下，金融机构对标的房屋享有优先受偿权。因此建议金融机构可尝试就预告抵押的标的房屋主张优先受偿权，以维护自身合法权益。

商品房预售制度在我国实行以来，引发争议不断，中国城镇化的脚步放缓，房地产市场出现明显分化：一、二线城市房价易涨难跌，三、四线城市楼市库存过剩。商品房预售制度的融资使命已经完成，未来，逐步取消预售制、实现现房销售是大势所趋，也是推进房地产长效机制建设的关键。

目前，应对现有预售制进行渐进改革，坚持在“房住不炒”的前提下，房款限购政策，为房企融资输血，加强资金监管，严格按照房企开发建设进度分批支付款项。同时，地方政府应积极行动，通过“府院联动”、债务重组、资金支持等多元化渠道推进烂尾项目恢复建设；银行等机构机构加强内控管理，提前预判融资风险，可积极参与续建，为房地产高质量发展添砖加瓦。[5]