近期，国家就推进房地产市场恢复发展出台了多项政策予以支持。继人民银行和银保监会在2022年11月23日发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出六方面共十六条措施提供债券融资的政策支持后；证监会于2022年11月28日通过新闻发言人答记者问的方式就资本市场支持房地产市场平稳健康发展调整优化了五项措施，在股权融资方面提供政策支持。这也意味着房地产融资的“三支箭”—信贷投放、债券融资、股权融资，已全部颁布到位，将会对房地产行业的恢复发展，上市房企融资渠道的拓展等方面都具有积极的推进作用。

本文主要就证监会调整优化的五项措施进行解读与分析，以期为房地产市场主体理解与把握政策提供积极引导作用。

措施一中提出，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

解读：通过措施一我们可以看出，本次房地产企业实施重组上市的对象为“房地产行业上市公司”及“建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司”，发行股份或支付现金购买的资产也限定在“涉房”的范围内，因此，措施的实施并未允许房地产企业进行跨行业的重组或并购行为。同时，就募集资金的用途也进行了一定的限制，资金用途以存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务为主，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

虽有上述限制，但此措施对于优质房企和问题房企都是利好消息，就问题房企可以借助此次机会进行债务梳理，解决积攒的债务问题，对于优质房企，可以借助此机会进行房地产资源的整合，收购或控制问题房企，扩大自身规模。因此，就房地产行业本身而言，措施的实施为房地产行业的资源整合及资金补充提供了政策支持，有利于改善恢复房地产行业的发展趋势。

措施二中提出，允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

解读：上市房企再融资的暂停始于2010年10月，本次措施的实施意味着暂停了12年的上市房企再融资的恢复。本次房企再融资在资金用途方面进行了引导，引导房企将再融资取得的资金用于政策支持的房地产业务，这也意味着“房住不炒”的基本政策方针并未发生改变，各大房企迎合政策导向安排后续经营发展方针将会是大势所趋。本次优化措施的本意通过此条也能够清晰的得知，仍然是以补充房企流动性以及偿还债务，切实保证“保交楼、保民生”等政策支持性的业务为核心。

措施三中提出，与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

解读：通过上述措施可以看出，本次房企再融资放开的市场范围不光限定在境内A股市场，就H股市场政策和境内政策保持一致。表明了监管部门亦支持H股上市房企再融资，有利于缓解房企在资本市场上流动性紧张的局面，防范房企风险的扩大。

我们通过wind进行检索，截至本文章发布日，境内A股共有119家涉房地产上市公司，香港H股共有306家涉房地产上市公司。

措施四中提出，会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

解读：

保障性租赁住房自去年6月被纳入REITs试点范围，今年5月国家发改委、证监会发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》正式推动保障性租赁住房REITs业务在全国范围内规范有序开展，多地政府随之先后出台地方支持政策。同时，市场也对保障性租赁住房REITs政策给予积极响应，红土创新深圳人才安居REITs、华夏北京保障房中心REITs、中金厦门安居REITs作为首批保障房REITs项目，发售至今交易价格均有较大涨幅，提振了市场信心。另华夏基金华润有巢REITs作为上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目，也于近日获批注册并公开发售。措施四提出推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”，无疑为运营长租公寓等保障性租赁住房的房地产企业开辟REITs融资渠道释放出了积极的信号，可以预见，保障性租赁住房REITs定将迎来市场发展的春天。

自基础设施REITs试点启动以来，发行产品的底层资产主要涵盖生态环保、仓储物流、高速公路、产业园区等四种基础设施类型，其中仓储物流及产业园作为涉房资产，房地产企业依托其发行基础设施REITs既能显著增加建设资金的流动性，有效盘活存量资产；又能拓宽权益融资渠道，形成投融资的良性循环。

措施五中提出，开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

解读：目前，私募股权基金涉及资金来源、投资用途等对于涉及地产类型的资金来源及投资投向的监管较为严格，甚至许多涉房企业无法将相关资金用作募集基金也无法取得来自私募股权基金的资金投向，部分房企甚至通过调整或包装资金来源和资金用途投向的方式变相取得资金或用于其他业务领域的投资收益，期间不仅涉及违反基金业协会的有关规定，也会在资金流转中造成诸多不必要的资金损耗，客观上造成基金管理及募集资金投向用途的违规、影响资金的实际使用效率，无法发挥私募股权投资基金在支持房地产企业业务发展的真正作用，新规的出台对私募投资基金试点的规定，明确了部分可用资金的投向试点方向，对涉及存量住宅、商业地产以及基础设备等领域的涉房企业增加资金来源方向、开展进一步的资产盘活将发挥积极作用，进一步充实相关业务房企的现金流，同时也会为私募基金领域利用募集资金及投资方面的专业优势，增加对涉房业务领域的行业关注、为涉房企业业务提供新的合作契机。