1、本文所定义的园区

园区是指由政府方主导，限定场地范围，由园区管委会进行管理，有投资政策优惠和指标要求的特定区域，例如各类经济开发区，物流园区，高新科技园区，综合保税区，等。

以横琴新区为例，根据《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》，横琴合作区实施范围为横琴岛“一线”和“二线”之间的海关监管区域，总面积约106平方公里。在粤港澳大湾区建设领导小组领导下，粤澳双方联合组建合作区管理委员会作为合作区开发管理机构。合作区管理委员会下设执行委员会，作为合作区开发执行机构，履行合作区的国际推介、招商引资、产业导入、土地开发、项目建设、民生管理等职能。在完善企业所得税优惠政策上，提供如对合作区符合条件的产业企业减按15%的税率征收企业所得税；研究调整横琴不予免（保）税货物清单政策；特殊办理海关手续，免征进口环节税等。

2、投资方根据园区的定位，在符合园区入园规则下，在园区进行项目投资，或通过设立项目公司的方式投资，具体投资事项中涉及到厂房建设等地上建筑物的建设事宜。

（一）协助客户做好投资策略分析

1、全面收集园区资料，为客户与园区方协商、谈判打好基础

商业投资项目以双赢为追求，但不排斥“知已知彼，百战不殆”，只有在全面收集资料和信息的基础上，才能充分理解各方的关注点，兼顾双方的需求。

对有关资料收集时，可重点关注：园区设立文件；园区入园指引；园区土地政策；建设证照的申办程序；园区对投资项目的优惠条件和贡献指标要求，等等。律师服务团队应从材料清单入手指导和协助客户共同收集资料，不断完善信息，为协商、谈判打好基础。

2、协助客户审查和拟定投资方案，讨论法律可行方案

客户初步拟定的投资方案一般为商业方案。律师服务团队可从行业和运营出发，审查商业方案是否可行，是否存在法律障碍，税费负担情况等，协助客户完善商业方案。

在此基础上，根据客户的商业方案需求，设计法律可行方案，并就有关方案的优缺点，进行详细分析，供客户参考和决策。

同时，律师服务团队还应作好协调投资方的股东关系或合作关系。在有多方投资方的情形下，各投资方掌握的信息或利益需求，及决策能力的不同，均会对商业方案或法律方案提出不同的意见。内部分歧较大的情形下，律师服务团队应准确理解各方需求，力求结合实际情况，提出能减少分歧、求同存异的对外一致意见。

（二）指导、协助客户与园区进行谈判、调整文本

拟定投资方案后，与园区谈判是重要的一环。随着有关信息慢慢披露，对客户的核心利益，律师服务团队应切实予以把控，提醒客户关注主线，而不要被旁枝末节所带偏。对客户基于实际情况作出的方案调整或妥协，应注意及时提示法律风险。对各方的阶段性谈判成就或要点，律师服务团队应及时归纳形成或调整文本，以收拢分歧，尽快达成共识。

（三）园区投资项目，在以项目公司方式运作下，还将涉及到公司股权结构、章程设制、投融资安排、退出机制等法律事项。律师服务团队在提供厂房建设专业领域外，可以为投资方提供全范围、全流程的法律服务。

（一）建议关注投资协议内容是否存在被认定为行政协议的风险

最高人民法院颁布的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》（法释〔2019〕17号），自2020年1月1日起施行。依据该规定，行政协议指行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议。如果当事方签订的协议被认定为行政协议，则存在向人民法院提起民事诉讼时，法院以涉案协议属于行政协议为由裁定不予立案或者驳回起诉的情形。

同时，在涉案协议被认定为行政协议下，有关协议的效力认定，程序处理均与单纯的民事协议不同，大量增加法律风险。例如该《规定》第二十二条规定，原告以被告违约为由请求人民法院判令其承担违约责任，人民法院经审理认为行政协议无效的，应当向原告释明，并根据原告变更后的诉讼请求判决确认行政协议无效；因被告的行为造成行政协议无效的，人民法院可以依法判决被告承担赔偿责任。原告经释明后拒绝变更诉讼请求的，人民法院可以判决驳回其诉讼请求。第二十七条规定，人民法院审理行政协议案件，应当适用行政诉讼法的规定；行政诉讼法没有规定的，参照适用民事诉讼法的规定。人民法院审理行政协议案件，可以参照适用民事法律规范关于民事合同的相关规定。

因此，在投资协议的定性上，投资方应坚持以民事协议方式进行协商处理，避免行政协议的不确定性和法律风险性。

（二）建议关注取得土地使用权的合法性和途径，是否属于必须招投标的情形

《土地管理法》第五十三条、第五十四条规定，经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持有关文件，向有批准权的政府主管部门提出建设用地申请。因此，在项目涉及地上建筑物的建设的，投资方应首先向园区了解用地规定，明确有关地块的性质，权属情况，平整情况等。特别应注意是否涉及农用地转为建设用地或永久基本农田转为建设用地的情形。

根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部第11号令）的规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。应查证项目当地是否设立了如国土资源交易平台类型的行政机构，并明确供地程序和要求。

（三）建议关注工程相关建设证照的申办

我国法律明确规定建设工程应按证照施工，违反的话，轻者行政处罚，重则拆除或罚没。投资方应高度重视建设证照申办的可行性和难易度。

建设工程施工采用工程总承包还是施工总承包也会影响建设证照的申办。在施工总承包方式下，按时序申办用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可、竣工验收和不动产登记。但在工程总承包方式下，项目在符合《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》第七条的规定，采用工程总承包方式的企业投资项目，在完成项目核准或者备案后即可进行工程总承包项目发包。采用何种总承包方式也要综合考虑园区是否同意、当地规划、建设部门的行政规定、对项目建设的需求和管控能力等多方面的因素。

（四）关于租赁还是建设

对投资方需要的厂房，是采取园区方建设，投资方租赁使用的方式，还是采取投资方建设的方式，一是要考虑供地情况，投资方是否能取得合法的建设用地使用权；二是投资方案的策划，租赁和建设方式下，投资总额、投资强度、税收贡献等都会出现不同的变化，需要投资方作好测算。

（五）关于自建还是代建

在投资方决定采取建设方式下，应注意自行建设还是代建的问题。投资方不排除存在不熟悉项目建设流程、没有专业人员组成的项目部、实施麻烦等因素，对自建存有疑虑，转而提出是否委托第三方进行代建的方案。应注意的是现时法律法规对代建没有做出明确规定，若出现争议，存在相关法律风险；代建方式下，代建方强势管控，投资方对建设过程的管控极为有限；代建方与施工方发生争议下投资方的责任问题，甚至因此影响工期和使用，都是要关注的重点。投资方出于实际情形，决定采取代建方式的，也应选择行业内口碑好的代建主体，签订权利、义务清晰的代建协议，并在专业律师团队的协助下加强管控。

（六）关于争议管辖

争议管辖问题是重点，也是难点问题。如上所述，投资协议是定性为民事协议还是行政协议，对争议管辖有重大影响。根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十六条规定，行政协议约定仲裁条款的，人民法院应当确认该条款无效，但法律、行政法规或者我国缔结、参加的国际条约另有规定的除外。因此，在投资协议定性为行政协议下，只能法院诉讼管辖，不能约定仲裁。

若投资协议为民事协议，法院诉讼管辖方式下，各方都会倾向选择对自己有利的管辖地法院，难免加大谈判摩擦或增加不信任感。此时，约定仲裁管辖不失为折衷和双方容易接受的方案。但应注意约定好仲裁条款，避免发生仲裁条款无效的情形。

（一）建议了解客户的行业和项目运营，设计法律服务方案

律师服务团队应尽量了解客户的行业，项目运营的流程、关键路线，设计建设施工事项在整个投资项目中的进度程序，优化投资方案。

（二）与商业谈判团队共同抗压

在园区投资项目有限需要竞争或者设定了谈判时限的，对投资方的商业谈判团队有很大的内部和外部压力。特别在商业团队为了达致商业目标力主的商业条款，法律团队提出了较大的分歧意见时，容易造成内部的失衡甚至失调，作为律师服务团队应从专业出发，与商业谈判团队共同抗压，围绕项目的主线共同努力。

（三）尽力促成项目交易成功

律师服务应以促成投资方的项目交易为目的，而不是“打死”项目。律师服务团队不能为了指出问题而反对，在指出问题的同时，亦应尽量提供解决方案。除非存在硬伤或根本性障碍，律师服务团队应从各种路径、可能性出发，寻找突破口或创设方案，尽力促成项目交易成功。

（四）做好过程管理与团队协作

实务中，由于谈判进度的深入和时间的要求，园区方和投资方的意见、反馈意见等不断更新，要求律师服务团队时刻关注谈判的主线，做好过程管理。同时，除了法律服务团队外，投资方可能还有财务团队、税务团队、商业管理团队等其他团队共同参与谈判，如何做好团队协作，加快沟通协调的效率，避免内耗，律师服务团队可以有更多建设性的作为。

（五）关于施工过程管控

建设方案确定，投资方案确定后，投资方接下来需要关注的就是施工过程的管控。投资方作为业主和建设方，投入大量的建设资金，需要的是按工期、按质量获得建成物。因此，投资方继续聘请律师服务团队提供施工过程管控法律服务，也是保证投资项目实际落地的重要措施。

在本文的撰写期间，除了上文提及的《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》外，中共中央和国务院还发布了《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，前海深港现代服务业合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，在深圳前海湾保税港区整合优化为综合保税区基础上，打造全面深化改革创新试验平台和建设高水平对外开放门户枢纽。可以展望，园区的投资建设项目将大有作为。