作为兼具国防保障属性与家庭财产功能的一类特殊不动产，军产房因其产权配置受军事行政管理规范与民事权利制度的双重约束，在离婚、继承诉讼中始终面临“身份附随性”与“财产独立性”的价值张力。因军产房的特殊性质，在涉及离婚、继承案件中，军产房的归属、如何分割等问题是军人及其家属普遍关注的问题。本文主要通过案例分析的方式，对军产房在离婚、继承案件中的分割问题进行初步探讨。

军产房，全称为军队产权住房，目前法律法规未对军产房作出明确规定，《中国人民解放军房地产管理条例》第二条界定了广义的军队房地产，即依法由军队使用管理的土地及其地上地下用于营房保障的建筑物、构筑物、附属设施设备，以及其他附着物。军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使。

实践中的军产房，主要指狭义的军产房，指用于军人及军人家属居住使用的军产房屋。军产房的类型包括公寓住房、集资房、军队经济适用住房、房改房等多种类型。一般军产房的所有权归军队所有，军人及其家属仅享有在该房屋上的使用权，但随着军队住房政策的改革，部分军产房的产权可归属于个人所有。

公寓住房，是指军队管理的主要用于保障现役军官、文职干部和五级以上士官（以下简称军队在职人员）及其家属居住的军产房屋。军队公寓住房主要保障军队在职人员住用。该类房产由军队出资建议，所有权属于军队，军人及其家属享有使用权。

集资房，军队在建房时收取现役军人部分资金作为投资，房屋建成后产权归军队所有。因该类房屋含有个人少量出资，因此在其退役后，个人与家属享有使用权。

军队经济适用住房，是指由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房。购买军队经济适用住房的，付清购房款后拥有全部产权。

军队房改房，一般指军队的公房参加房改后的房产，以成本价购买的房改房。所有权属于购买者个人，可依法进入市场。根据《关于军队房改售房房地产登记有关问题的通知》（沪房地权〔1998〕878 号），个人购买的军队房改售房五年后，需进人市场买卖、交换、赠与必须符合售房协议中现定的条款，并经原售房单位盖章同意。

如前文所述，军产房的权属一般归属于军队，部分情况下可归个人所有。那么对于因军产房相关的纠纷，普通法院是否有管辖权？

（一）不予受理的情形

根据《最高人民法院关于军队离退休干部腾退军产房纠纷法院是否受理的复函》（〔1990〕民他字第56号）、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发〔1992〕38号）及《最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》（法研〔2003〕123号），涉及军队离退休干部安置、腾迁、对换住房等而发生的纠纷，属于军队离退休干部转由地方安置管理工作中的遗留问题及军队房地产腾退、拆迁安置而引起的纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起诉讼的，人民法院应当依法不予受理或驳回起诉，并可告知其向有关部门申请解决。

（二）应当受理的情形

《最高人民法院关于中国人民解放军北京军区空军司令部诉吕**等人腾退军产房是否受理的答复意见》（〔2002〕民立他字第7号）明确，本案中吕**与中国人民解放军北京军区空军司令部（简称司令部）在签订腾房协议时，已经退休并转入地方，此时吕**与司令部之间已经不存在行政隶属关系，是平等民事主体之间的合同关系。因此，司令部要求吕**及其子女腾房符合《民事诉讼法》第一百零八条的规定，人民法院应予以受理。

因此，我们理解，除上述明确不予受理的情形外，平等民事主体之间因军产房产生的纠纷人民法院可受理。

军产房由于军人基于其特殊身份而获得，再加上如前文所述，此类房屋的权属具有特殊性，因此，在涉及离婚或继承诉讼中，该等房屋的分割与一般商品房的分割不同，以下分析军产房分割中的主要常见法律问题。

（一）军产房是否属于夫妻共同财产？

根据《民法典》及相关司法解释并结合司法裁判案例，我们理解，如果军产房系夫妻关系存续期间，军人一方以夫妻共同财产购买并取得产权的，我们认为属于夫妻共同财产。

根据《民法典》第一千零六十二条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十五条，婚姻关系存续期间，下列财产属于民法典第一千零六十二条规定的“其他应当归共同所有的财产”：（一）一方以个人财产投资取得的收益；（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；（三）男女双方实际取得或者应当取得的基本养老金、破产安置补偿费。

在（2020）京01民终1696号判决书中，北京市第一中级人民法院认为，诉争房屋（李*依照单位房改政策以房改房（成本价）的方式取得的军产房）系李*与张*婚姻关系存续期间购买并取得产权，应为夫妻共同财产，离婚后应由双方平均享有，即各享有50％的份额。

（二）已取得产权的军产房在离婚诉讼中如何分割？

对于在夫妻关系存续期间购买的军产房，已经取得产权证书，属于夫妻共同财产。在离婚诉讼中，法院会综合考虑当事人的诉请、房屋的来源、依附于军人的身份、职级等因素，判决平均分割或判决归军人一方所有，给予另一方折价款的不同情形。

在（2020）京01民终1696号判决书中，北京市第一中级人民法院认为，诉争房屋（李*依照单位房改政策以房改房（成本价）的方式取得的军产房）系李*与张*婚姻关系存续期间购买并取得产权，故应属于夫妻共同财产，离婚时应由双方按份共有，即各占50％份额。因双方对于诉争房屋的价值无法达成一致，故一审法院酌情判定诉争房屋由李*、张*共同使用，其中西南卧室及室内阳台由张*居住使用，东南卧室及西北杂物间由李*居住使用，客厅、厨房、卫生间由双方共同使用并无不当，本院予以维持。

在（2013）朝民初字第20779号判决书中，北京市朝阳区人民法院认为，1005号房屋（系×分配的房改房）登记于卜*名下，考虑到房屋来源及依附于卜*职级而调整之情况（卜*提交中国人民解放军×部×局住房制度政策改革领导小组办公室出具的证明，欲证明卜*×职务晋升后，可以调整相应职级面积住房，住房调整时，1505号房屋必须交回中直管理局），判归卜*所有为宜。603号房屋与1002号房屋均登记于王×名下，且房屋购置及掌控使用均由王×负责，故判归王×所有。本院以三套房屋评估价值为据，综合考虑双方实际情况并遵循照顾女方权益原则酌情判处卜*给付王×房屋折价款的数额。

（三）未取得产权的军产房在离婚诉讼中如何分割？

对于在夫妻关系存续期间购买的军产房，尚未取得产权证书或仅享有居住使用权、产权仍归属于军队，能否认定为夫妻共同财产？在离婚诉讼中能否要求分割呢？经总结相关司法案例，我们倾向于认为，房屋使用权应认定为夫妻共同财产，当事人有权要求法院对使用权进行分割，法院会综合考虑财产的取得方式、实际占用情况、是否有其他居所及照顾妇女儿童的合法权益等因素，判决共同使用或由一方使用并给予另一方补偿款；如要求法院对所有权进行分割，法院或不予受理该部分诉请。

在（2022）京02民终4979号判决书中，北京市第二中级人民法院认为，根据已查明的事实，张*在与杨*夫妻关系存续期间购买了涉案房屋及配套地下室、地下车位，并取得使用权，但因上述财产系军队产权，暂未取得所有权证，故现阶段无法对涉案房屋及配套地下室、地下车位的产权进行分割。一审法院判决涉案房屋及配套地下室、地下车位由张*使用，并由张*给付杨*相应补偿款，充分考虑了上述财产的取得方式、实际占用情况、生活便利等诸多因素，处理方式并无不当，本院对此不持异议。

在（2015）一中民终字第07997号判决书中，北京市第一中级人民法院认为，房屋系单位分配给吴*租用的部队公寓房，吴*不享有所有权，吴*虽提供905号文件作为依据，但从该文件内容看，并不能证明吴*的主张。故原审法院考虑到吴*与苗*离婚后，苗*并无其他房屋可以居住，为了照顾妇女儿童的合法权益，在吴*承租使用房屋期间，苗*仍有权与吴*共同使用该套房屋，并据此确定的居住方式，并无不当，本院予以维持。

在（2020）辽0181民初208号判决书中，辽宁省新民市人民法院认为，对于位于沈阳市沈河区的房屋，因被告提供的《房屋使用证》中记载产权单位为“沈阳炮兵学院”，该房为军产房，原、被告并非产权人，故本院对该房不予分割。

（四）已取得产权的军产房能否进行产权变更？

经总结相关司法案例并经笔者分别咨询上海市杨浦区、长宁区不动产登记中心（军产房系属地不动产登记中心办理出证、变更等事项），我们倾向于认为，虽军产房登记在个人名下，但囿于政策原因不得上市交易，目前可通过离婚或继承的方式进行产权变更。单持法院判决能否直接进行变更？实践中，不同不动产登记中心要求不一，或还需当事人一方军队开具相关证明。

在（2023）沪0105民初40197号判决书中，上海市长宁区人民法院认为，因虹桥路房产系军队房改房，根据现有政策不得上市交易，由原、被告按份共有为宜。现登记在被继承人燕某3名下的上海市长宁区42幢302室房产归原告燕某1、被告燕某2继承所有，其中原告燕某1继承所有六分之一产权份额，被告燕某2继承所有六分之五产权份额，原告燕某1、被告燕某2应于本判决生效之日起三十日内相互配合办理上址房产产权变更登记手续。

在（2019）京01民终4899号判决书中，北京市第一中级人民法院认为，本案审理过程中，法院依职权至北京市政务服务中心不动产登记事务中心就涉案房屋的性质及相关问题进行调查，该中心军产科工作人员表示涉案房屋系军队房改成本价出售房屋，无法上市交易，无法买卖、赠与，仅能通过离婚和继承的方式进行房屋产权的变更。

（五）军产房能否作为遗产继承？

根据《军队现有住房出售管理办法》，我们理解，已取得产权的军产房可以作为遗产继承，如购房者在取得产权前去世的，继承人可以继承合同权益。但在实践中，存在法院判决各继承人按份共有或法院认为房产暂无法上市交易，故对该等诉请不予处理的不同情形。

《军队现有住房出售管理办法》规定，按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权；购房者去世后，由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。无合法继承人或受遗赠人的，住房由售房单位按法律程序接管，其他任何单位或个人不得侵占。

在（2023）沪0105民初40197号判决书中，上海市长宁区人民法院认为，因虹桥路房产系军队房改房，根据现有政策不得上市交易，由原、被告按份共有为宜。现登记在被继承人燕某3名下的上海市长宁区42幢302室房产归原告燕某1、被告燕某2继承所有，其中原告燕某1继承所有六分之一产权份额，被告燕某2继承所有六分之五产权份额，原告燕某1、被告燕某2应于本判决生效之日起三十日内相互配合办理上址房产产权变更登记手续。

在（2022）沪0104民初6048号判决书中，上海市徐汇区人民法院认为，系争房屋由于原系军产性质，根据相关政策，现暂无法上市交易，故本案暂不具备处理条件，待相关政策出台，具备上市交易条件时，当事人可以协商处理或者另案诉讼解决。

在（2021）京0105民初72046号判决书中，北京市朝阳区人民法院认为，《军队新建住房出售协议书》及购房证明均载明涉案房屋的销售对象为潘某，因潘某已去世，《军队新建住房出售协议书》由潘**代潘某办理购房的相关手续，故《军队新建住房出售协议书》项下涉案房屋的权利义务由继承人潘**、潘**、潘**、潘**、赵*继承。因涉案房屋未取得产权证书，房屋所有权尚未确认，故对《军队新建住房出售协议书》项下涉案房屋合同权益予以分割。

（六）军产房份额持有人能否请求法院进行分割？

已经通过继承取得了军产房部分份额，份额持有人能否诉请法院进行分割？根据《民法典》关于按份共有的规定，我们理解按份共有人可随时请求分割。但在实践中，不同法院对于军产房是否能以折价的方式进行分割持不同意见，同时，法院会结合当事人的诉请等情况进行裁判。

《民法典》第三百零三条：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

在（2024）沪0109民初12478号判决书中，上海市虹口区人民法院认为，共有人对共有的不动产分割没有约定或者约定不明的，按份共有人可以随时请求分割。现系争房屋由孙**、孙**、孙**按份共有，其中孙**占6/8份额、孙**占1/8份额、孙**占1/8份额，双方对该房屋分割没有进行过约定，孙**作为按份共有人可以随时请求分割。孙**辩称系争房屋属于军队售房，不能买卖，但本案系共有人之间的共有物分割纠纷，有别于房屋买卖，对孙**的上述意见，本院不予支持。根据本案当事人的实际情况及系争房屋的产权比例、实际使用等情况，本院确认系争房屋产权归孙**所有，由孙**向孙**、孙**支付房屋折价款。

在（2023）京01民终2129号判决书中，北京市第一中级人民法院认为，法院生效民事调解书已确认，涉案房屋由周**继承60%份额，由周**继承40%份额。鉴于涉案房屋为军产房，暂不能对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割，一审法院考虑到周**一家长期居住在涉案房屋，周**另有其他房屋的情况，本着有利于生活需要的原则，酌情确定涉案房屋内的西北房屋一间由周**居住使用，东南房屋一间、西南房屋一间由周**居住使用，客厅、卫生间、厨房共同使用并无不当，本院予以确认。