主编：申林平

副主编：胡玉斐 吴少卿

编委：崔玉 王雯

基于房地产企业破产案件的特殊性，我们认为一部房地产企业破产案件的办案工具书是十分必要的，所以我们在承办房地产企业破产案件之余投入了大量精力整理行业法律、法规及规范性文件和部门法律、法规及规范性文件，通过横纵两条线上不断穿梭以期为读者呈现一部内容全面、体系完整、分类科学、编排合理的法律工具书。

本法规汇编正文（扫描附后二维码可浏览全文）有1200多页，100多万字，编排体例为：

 一、综合篇，对房地产行业及破产涉及的基础且重要的法律和司法解释进行甄别和收集；

 二、实体债权篇，按照房地产企业破产案件中各类债权的清偿顺序依次收录涉及破产费用和共益债务、拆迁类债权、商品房消费者优先债权、建设工程款优先债权、担保债权、职工债权、税款债权、普通债权各类债权产生原因及清偿顺序的法律依据；

 三、破产程序篇，收录涉及目前破产学界及实务界重点关注且在房地产企业破产案件中广泛应用的特殊程序的法律、法规及规范性文件，包括预重整、执行转破产、合并破产、跨境破产及简易程序；

 四、政策导向篇，收录1998年以来我国房地产行业的重要政策，体现历年来我国的房地产行业政策变迁及导向；

 五、地方司法篇，选取部分地方法院涉及房地产、预重整、建设工程、管理人报酬、税务处理等不同主题的规范性文件。

 本法规汇编还具有较强时效性。在2023年7月31日汇编基准日的基础上，我们又在2023年12月3日对汇编全文进行了更新，相信能给读者共享一个房地产企业破产案件办理的专业工具书，供大家办案参考。

（一）近年来房地产行业调控政策的变迁

 1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式印发，中国房地产完全进入住宅市场化的时代，基于一系列鼓励政策，房地产价格得到平稳增长。2003年起，房地产价格开始出现上涨过快的情况，国家政策调控也以收紧为主。2008年，国际金融危机爆发，为稳定经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，引起了房产特别是住宅价格的大涨。2010年至2013年，针对部分城市房价上涨过快等问题，国家又采取收紧政策。2014年至2016年，在“稳增长”和“去库存”的政策诉求下，国家出台刺激政策，包括放松限购限贷、加强信贷支持和税收减免等，一二线城市房价、销量开始迅速上涨，三四线城市房价呈稳定趋势。2016年12月，中央经济工作会议提出要坚持“房是用来住的、不是用来炒的”这一定位，国家也出台一系列政策以促进房地产市场平稳健康发展、全面落实房地产长效机制。

 2020年8月20日，住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，房地产企业的“三条红线”也横空出世，直击房地产企业“外部融资”的命门，房地产行业也被迫降低对传统高杠杆、高负债、高周转的发展模式的依赖。2023年7月24日，中共中央政治局会议指出，“要切实防范化解重点领域风险，适用我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，而在新形势下，房企“生存战”将可能更加困难。

（二）房地产企业的债务重组、破产现状

 我们也看到近几年来，房地产企业爆发债务危机的数量大幅增加，其中不乏知名、大型、集团化的房地产企业。以债券市场为例，根据中国房地产业协会发布的《2022年中国房地产开发企业信用状况白皮书》，根据中国房地产信用平台的统计，截至2022年12月31日，2022年全国共有32家房地产债券发行人确认境内信用债实质违约或触发交叉条款（不包括展期情形），涉及债券92支，违约涉及债券余额521.05亿元。就股票市场而言，2023年6月16日，川系开发商蓝光发展已正式退市，成为2023年首家从A股退市的房企，截至目前，*ST宋都（600077.SH）、ST泰禾（000732.SZ）、ST阳光城（000671.SZ）等也已相继退市。

 在房地产企业频发债务违约的背景下，近期境内大中型房地产企业的债务重组也相继取得进展，如融创中国已于2023年11月20日发布公告宣布境外债务重组各项条件已获满足，重组生效。

（三）房地产企业破产业务的政策支持

 中共中央、国务院于2023年7月19日发布《关于促进民营经济发展壮大的意见》，其中强调“完善市场化重整机制。鼓励民营企业盘活存量资产回收资金。坚持精准识别、分类施策，对陷入财务困境但仍具有发展前景和挽救价值的企业，按照市场化、法治化原则，积极适用破产重整、破产和解程序。推动修订企业破产法并完善配套制度。”可以预见到，在房地产行业发生重大变化的背景下，房地产企业的破产及重整法律业务在未来多年都将是非常重要的一项法律事务，也是政策支持下的一项法律事务。

未来十年，进入财务困境但还有发展前景和重整价值的大中型房地产企业会越来越多，相关债务重组和破产重整的法律业务会井喷出现。我自2003年开始做证券律师有十余年后，五六年前转型破产重整法律业务，专注于上市公司和房地产企业破产重整。作为破产专业律师，我们近年来承办多起房地产企业破产案件看到的是地产行业重压下包括重整在内破产工具的重要作用。所以我们就想给业界分享一下我们办理房地产企业破产案件的体会。

 事实上，破产对于房地产行业的健康发展以及对房地产企业纾困解困的重要作用早已在近年有所显现，一方面是出清，一方面是施救。从出清的角度，根据国家统计局发布的《中国统计年鉴》，我国2021年共有房地产开发企业超过十万家，在目前的经济背景下，对于已经没有发展前景的大量中小房地产商，破产清算可以作为有利的出清手段合法、合规地在保护债权人的情况下淘汰掉这些房地产商。从施救的角度，对于仍具有不错的发展前景、对地方经济和民生等具有重要作用且能发挥重要价值的房地产企业，破产重整是这场房地产企业生存保卫战的重要武器。破产重整对房地产企业的主要作用笔者认为可以通俗归纳为三点：一是带来资金，通过共益债、重组等方式引入重整投资人及资金，作为续建及还债的“弹药”；二是化解债务，通过停止计息、合法展期、以房抵债等途径化解债务、“止血疗伤”；三是能够通过续建来保交楼、保民生、保稳定，避免牵连他方。

 从破产工具对房地产行业及房地产企业的重要作用来看，我们可以预见到房地产企业破产现在及未来将是破产案件的重要组成部分。同时，房地产企业破产案件也与一般破产案件有所不同：一是债权人数量和类型多，债权人可能包括抵押债权人、工程款债权人、供应商债权人、拆迁债权人、商品房消费者、非法吸收公众存款的受害债权人、普通民间借贷债权人等诸多类型，也涉及建设工程款优先债权、商品房消费者优先债权等特殊债权；二是债务金额高、资产价值高，多数房地产企业的债务金额较高，其核心资产（主要是土地使用权、在建工程等）价值较高，对该等资产的处置方式极为重要；三是对破产参与各方包括法院、管理人及投资方法律顾问等专业程度要求较高，需要其具备房地产、建设工程方面的专业知识及经验。

我的恩师李曙光教授2023年7月22日在上海做了“房地产企业破产重整的政策考量”的演讲，引起了市场和破产业界的高度关注，本次演讲的主题和观点高屋建瓴，对我有很大启发，让我清晰地认识到了房地产业发展的整体形势及问题、应对危困房企的政府与司法政策。在本指南形成初稿之际，我要向李老师特别致谢，感谢恩师在我攻读博士以来对我的关心、帮助、支持。也要感谢各地破产法学会、破产管理人协会、专家、学者、法官、律师、会计师、评估师、重整投资机构、破产实务工作者和本所同仁对我们的指教！

房地产企业破产法律制度既涉及房地产行业的众多法律制度及政策安排，又涉及破产法相关的诸多法律、法规及规范性文件，需要读者与我们在横纵两面“穿针引线”。我们的目标是甄别、梳理、编排一部体系科学、简洁明了的房地产企业破产案件办案工具书，但由于我们的水平和时间以及本汇编的篇幅有限，本汇编的内容恐有诸多不足和疏漏之处，在此还请各位破产业界的专家、学者、实务工作者、房地产和建设工程业界朋友和同仁不吝赐教。我们也希望能根据热心读者的反馈定期更新本指南，使其成为业界朋友的好帮手。

申林平于北京东方广场

2023年12月3日