2017年5月25日下午两点到四点，按照事务所房地产与建设工程专业委员会的安排，在所里内部做了一次有关房地产并购方面的讲座。类似的主题也曾应邀到旭辉集团、中梁地产集团等房地产企业做过交流，照理应该是驾轻就熟了。其实不然，在自己看来，公开的专题讲座，最不容易的是和同行，特别是和同事之间的交流，因为彼此似乎知根知底，因此也格外的关注。当天上午10:00，事务所宣传部的同事特意提醒并关照了下午的讲座，我自己也正在进一步更新课件。之后出门参加了一个无法推脱的会议，下午13:50回到所里准备开讲。

讲座正式开始前，高级合伙人罗建荣博士出席并作了一个简短的发言，随后我开始进入主题。

客观地说，这次的讲座，除了在内容上作了较大的调整之外，形式上也作了新的尝试，没有把课件同步分享给现场和在线的同事，自己也试图不看讲稿，遵从内心的感悟，把自己切实的感受直白的分享给大家。

一开始，从最近自己的一块上海牌手表无法找到，心里有些许焦虑，谈到时间对房地产并购交易以及对律师的重要性；同时，这块上海牌手表如果是一种情怀的话，情怀对律师的重要性。时间和情怀一时无法找到的状态，当然是免不了会陷入焦虑的。

接着从破题说起，解读了自己对“房地产并购实务中应当注意的几个问题“这个标题的理解。”房“是一种特殊的商品，整个生产过程的每一个环节都受到国家的管制，从可研、立项、土地规划、工程规划、施工许可、销售许可，以及承发包、勘察、设计、施工、监理、造价咨询等都有相关的政策法规，尤其是在目前，更是“房系天下”；”地“作为生产房屋的主要原材料，其采购渠道的特殊性恰恰是房地产并购的重要动因之一。谈到“地”的时候，穿插着概要的梳理了古今中外的土地制度的比较。

中国的土地制度，自井田制到商鞅变法，王莽的王田制到北魏均田制，其后唐代均田制、两税法，宋王安石变法，之后明代张居正一条鞭法、清代雍正推出的摊丁入地，近代孙中山的平均地权、耕者有其田等。自我们党执政以来，先是基本实行了耕者有其田，然后是合作社、人民公社，各地情况略有差异，土地集体所有是基本框架，直到1982年宪法明确土地所有权全部归公。自此，土地所有权从公私并存到全部归公，民间流转的均是针对土地使用权而言。而西方的土地沿革，不尽相同，基本保持公私并存至今。捎带摘引了国土部2009年的一份资料，简要说明了几个国家的土地所有权公私比例。涉及“西方”的概念，把曾经向同事陈克博士请教的情况一并分享给了大家。

对于“产“字的解读，立足于产权，比如股权、不动产权、知识产权等，而“并购”的实质就是买卖，“并购实务”所指就不仅限于并购法律实务，“应当注意的几个问题”，不是提醒同事要注意的几个问题，正是我自己需要注意的几个问题。讲座本身是为了分享交流、鞭策自己，抛砖引玉。

破题之后，谈到在房地产并购中需要一种开阔的视野，以苏轼的“横看成岭侧成峰，远近高低各不同。不识庐山真面目，只缘身在此山中“为例，同时谈到即便是同样的庐山，李白的视角却是”日照香炉生紫烟，遥看瀑布挂前川。飞流直下三千尺，疑是银河落九天”。可见，对于同一事物，仁者见仁，智者见智，视野需要开阔。对于房地产并购本身也是如此。

谈到视野之后，简单说明了律师在从事房地产并购实务中，两个方面背景信息是需要了解的，一是前面言及的古今中外土地制度的变迁与比较，二是中国目前房地产调控的现状。由此引出土地政策自2003年以来，逐渐探索上升到宏观调控的层面，宏观调控的手段从货币政策、财政政策到三者兼顾。中国近40年房地产行业的发展历程与房地产领域的立法和司法实践，彼此相互滋养促进，也伴随中国经济、社会不断前行。

前面所谈之破题、视野及背景可概之为开篇。开篇之后便是“应当注意的几个问题”了。

应当注意的第一个问题是老生常谈的“专业”问题，从内在储备与外在展现两个方面谈专业。说起内在储备，引用了全国律协副会长张学兵律师在2017年3月22日“首届中国律所发展与创新论坛”上所谈到的三重思维：法律思维、商务意识、情商思维。进而加以拓展，及至多种思维，重要的是学会换位思考和克服定势思维。具体从知识、技能、思维三个维度展开，说明内在储备的要素以支撑外在展现的专业。关于知识的储备，涵盖法律、房地产行业、经济、金融、历史、社会等各个方面，需要博观约取，多多益善。这里借用同事李和金博士的话说，一个理工背景的人，初次看到经典的经济学著作，其内心的感受如果用两个字来概括，那就是“震撼”。可见多读书，多储备知识之重要了。也难怪，李博士工科出身、上海交大的金融学博士，其后华东政法大学法学博士后，所言确为心声，令人茅塞顿开。关于技能的储备，以德国工匠技师类比，谈作为律师，从知识到技能的重要性。另有媒体报道称法学大家王泽鉴先生在2017年4月表达了一个观点：法律人的学习依赖于训练而非记忆。为了增加气氛、略显生动，讲座中引用了《卖油翁》的故事，以卖油翁之言“无他，但手熟尔”及“我亦无他，惟手熟尔”，阐释如何做好技能的储备。关于思维的储备，这是自己从近年以来但凡有机会交流，总是言必谈之的话题。企业家应当具备法治思维，律师需要懂得商业逻辑，前面所引张学兵律师还谈到情商思维。《中欧商业评论》每一期的封面，都用醒目的字体提醒每一位读者“思维力成就决策力”。唯有习惯了，也才能形成“力”。对律师而言，尤其是房地产并购律师，是需要有多角度思维习惯的。进一步说，非诉讼的律师在从事非诉讼业务时，也很需要诉讼思维帮助风险防范，以备争端解决，最终在维护客户利益的同时能够平衡各方的诉求以促进交易的达成。

谈完专业问题的内在储备之后，与同事们分享了外在展现。外在展现，对于律师来说，是非常重要的，因为我们本身无论在专业的储备和展现方面都是要求更加专业的。首先和大家一起回顾了《传奇》这首歌的部分歌词，“只因为在人群中多看了你一眼，再也没能忘掉你的容颜，梦想着偶然能有一天再相见，从此我开始孤单地思念，想你时你在天边，想你时你在眼前，想你时你在脑海，想你时你在心田……”，以类比说明律师因其专业的属性，从言谈举止、衣食住行、茶余饭后、书信往来等场景或细节方面能够展现出不同，令人在人群中一眼识君，且过目不忘，朝思暮想。进而以王安石的“墙角数枝梅，凌寒独自开。遥知不是雪，为有暗香来”叙说律师在专业方面与众不同的独特要求和严谨理性。

专业的外在展现是律师赢得市场的重要因素，习以惯之方能由内而外，升发出真诚平和的力量。唯有真诚平和的力量才是最有感染力的。

在谈完“专业”问题之后，又分别对“协同”和“流程”两个问题进行了交流。协同创造价值，同样是应当注意内部的协同和外部的协同两个方面；流程是规则中的规则，在房地产并购实务中更是需要了然于胸，从内控的流程到外部工作的流程两个维度展开。

看看讲座的时间，在开篇、问题之后，很快进入实务环节，以扼要的案例梳理了自己在实务中是如何一步一步去完成每一个房地产并购项目，又针对尽调中所要重点关注的股权、土地、债务、纠纷等四个关键词及协议中所要重点关注的标的、对价、流程、增信、救济等五个关键词进行了阐释，特别强调了人员访谈和主管部门走访的重要性，以及如何挖掘尽调并应对难以在公开渠道查询到的仲裁案件所带来的风险等。

末了，结合眼下房地产调控进入四个“限”代化阶段，而房地产并购呈现出类似于排队买房的场景，以一幅千帆竞发的图片，辅之以“百舸争流，奋楫者先”的文字作为本次讲座的结尾。同时，在结尾之余，以同样的图片，辅之以“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”的文字以印证整场讲座都在传递的一个体会：不同的视角，对同一事物的观察会有不同的结论。

就这样，两个小时的讲座结束了，整个过程波澜不惊，在慢读《传奇》歌词、并将律师比作“传奇”时，听到了同事的笑声，也和部分同事进行了简单的个别交流。但自己的内心却久久不能平静，有一个声音一直响彻耳畔，你到底想和同事真正交流什么？什么才是律师执业的根本？

我知道，讲座结束了，但我的问题却油然而生，什么才是支撑律师砥砺前行的动力？是法治中国的理想，还是锅碗瓢盆的生活？拟或是社会偶尔投向律师的那一抹赞许的眼神？回望自己的执业生涯，回望全国32万律师同行的坚定步履……

带着这个问题，自己仿佛又回到了讲座本身，当我在和同事分享对“房地产”这个稀松平常的概念之理解时，不经意间谈到了好像是钱钟书先生曾言：“你不问我文化是什么的时候，我还知道文化是什么；你问我文化是什么，我反而不知道文化是什么了。”暮然间，我豁然开朗，又想起了那块近日没有找到的自以为可以说明一种情怀的上海牌手表。真有一点“宁可食无肉，不可居无竹”的感受。但若是心中真有情怀，又何必四处找寻。

这些年来，个人的工作，事务所的发展，行业的进步，真正的内在源泉，会不会正是钱钟书先生所言之“文化”呢？

山回路转不见君，雪上空留马行处……