2017年2月13日，中国证券投资基金业协会（简称“协会”）发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（简称“《备案管理规范第4号》”）、《关于发布<证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号>的通知》（简称“《通知》”）以及《<证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号>起草说明》（简称“《起草说明》”），对证券期货经营机构设立私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目的有关行为进行了规范。

本文将对《备案管理规范第4号》、《通知》和《起草说明》的主要内容进行解读，以明晰私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目需要遵守的最新监管规则。

一、 适用主体

根据《通知》规定，自2017年2月13日起，证券期货经营机构（证券公司、基金管理公司、期货公司及其依法设立的从事私募资产管理业务的子公司）新设立的私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目，应当符合《备案管理规范第4号》的要求；存续产品不得新增与《备案管理规范第4号》不符的投资项目；存续产品已投项目存在《备案管理规范第4号》第一、二、三条禁止情形的，相关投资项目到期后不得续期。

同时，为避免监管套利，《通知》明确，私募基金管理人开展私募投资基金业务投资房地产开发企业、项目的，参照《备案管理规范第4号》执行。

根据《起草说明》，证券公司、基金管理公司子公司按照规定开展的资产证券化业务不适用《备案管理规范第4号》。

二、 关于投资房地产项目的地域、属性、投资方式限制

《备案管理规范第4号》第一条规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。对于本条的适用，需要注意的是：

1、 对于项目所在地，本条适用于房地产价格上涨过快的热点城市，目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都16个城市。热点城市的范围将根据住房和城乡建设部的相关规定适时调整。

2、 对于项目属性，本条适用于普通住宅地产项目（根据深交所《关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知》，房地产划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产）；并规定，项目中同时包含多种类型住房的，计划募集资金不得用于项目中的普通住宅地产建设。

3、 对于投资方式，本条列举的予以限制的投资方式包括但不限于：（1）委托贷款；（2）嵌套投资信托计划及其他金融产品；（3）受让信托受益权及其他资产收（受）益权；（4）以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；（5）中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。同时，《备案管理规范第4号》明确，名股实债是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。另外，根据《起草说明》的解释，投资标准化债券和股票，以及股权投资不受《备案管理规范第4号》的限制。

三、 关于向房地产企业提供融资的资金用途限制

《备案管理规范第4号》第三条规定，私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

四、 关于穿透原则、信息披露和资金监管

1、 穿透原则：《备案管理规范第4号》第二条规定，资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合《备案管理规范第4号》的要求。

2、 信息披露:私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在《备案管理规范第4号》第一、二、三条禁止情形的，应当向投资者充分披露融资方、项目情况、担保措施等信息；

3、 资金监管：资产管理人应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。

综合以上解读内容，我们可以看出，《通知》、《备案管理规范第4号》以及《起草说明》在我国当前房地产市场再次出现过热势头的情况下，果断遏制私募资产管理计划和私募投资基金向房地产项目和企业的流向。新的监管规则明确、具体、富有操作性，将对私募资产管理计划和私募投资基金投资房地产领域起到明确的指引作用。

同时，该新规亦没有“一刀切”彻底禁止私募资产管理计划和私募投资基金对房地产项目和企业的投资，例如，股权投资类型以及资产证券化类型等。所以，证券期货经营机构和私募基金管理人必须正确理解该新规的内容，避免设立违反新规规定的资产管理计划，同时可以积极设计符合新规内容的投资工具。

在这一点上，全面而精准地对新规法律内容的理解和把握，将具有极为重要的作用和价值。