近年来，随着小区业主自治意识的逐步提高，成立业委会的覆盖面也越来越广，涉及小区全体业主的争议及诉讼也呈上升趋势，尤其是在小区物业服务企业更换过程中，对于小区公共收益的追索成为全体业主关注的焦点问题，甚至成为社会热点事件。

本文依据相关法律规定，结合我们代理相关案件的实践经验，对追索小区公共收益诉讼案件中常见的争议焦点：1、适格的原告；2、公共收益金额确定；3、公共维修费用的扣除、4、诉讼时效问题作部分梳理，以供相关当事方参考借鉴。

无论是《物权法》还是现在的《民法典》均明确规定了小区的公共收益归全体业主所有。那么在追索小区公共收益诉讼中，原告如何确定呢？——按照现阶段司法实践，业主委员会一般作为此类案件的原告。

1、业委会具有民事诉讼主体资格

《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）中的意见明确：根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。

2、业委会作为适格原告的条件

根据《物业管理条例》第15条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项。

及《民法典》第278条规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。因此，在追索小区公共收益诉讼中，在小区《议事规则》、《管理规约》中没有明确授权的情况下，业委会要成为适格的原告，还应当取得业主大会的授权，即需要通过业主大会的决议。

这里需要说明的是：法院在审理追索小区公共收益诉讼中，对于授权业委会提起诉讼的业主大会决议一般仅做形式审查，如对于该业主大会决议提出实质性抗辩的，一般仍应通过业主撤销权诉讼解决。

鉴于追索的公共收益往往时间跨度较长，相关财务资料并非由业委会持有，且涉及公共收益金额的证据又比较分散，因此公共收益金额的确定问题一直是此类案件的难点问题，甚至有些案件中出现确实无法查清公共收益具体金额的情况。那么在司法实践中，一般如何来认定归属于业主的公共收益金额呢？对此，可以分解为以下两个具体问题：

（一） 公共收益总额的认定

要确定归属于小区业主共有的公共收益金额，首先要确定小区取得的公共收益的总额是多少，对此在诉讼中一般通过以下几种方式确定：

1、已经公示公共收益或双方进行对账的；

根据物业管理的相关规定，物业服务企业有义务对公共收益的金额予以公示。在物业服务企业对历年公共收益进行公示，且业委会在公示期间未对相关内容提出异议的情况下，法院一般不再接受业委会在诉讼中另行司法审价的申请。同时，如物业服务企业与业委会已经就公共收益金额进行过对账确认，该对账结果对双方均具有法律约束力。

2、业委会提供相关证据证明；

对于无公示也未进行对账的情况，根据“谁主张、谁举证”的原则，业委会对证明相关公共收益金额承担举证责任。

就举证程度而言，业委会不但需要举证相关公共收益的产生，还需举证证明公共收益的具体金额。因此业委会的举证难度不小，在此就几类常见的公共收益类型的举证做简要说明。

（1）利用公共部位供第三方经营产生的收益：如电梯、墙面广告收益、设置快递柜收益，通信运行商设置基站收益等，该部分公共收益可提供或申请法院调取相关合同以证明公共收益的具体金额。

（2）公共部位停车费收益：停车费收益一直是大多数小区公共收益的主要来源，但由于涉及时间长、人员多，在举证方面存在不小困难。一般可通过向停车系统供应商调取相关数据，小区业主提供的收费收据或情况说明、物业工作人员的证人证言等方式对该部分公共收益进行举证证明。

对于通过小区业主现有的车辆数量来推算停车费金额的主张，法院比较难以支持。【参考案例：（2020）沪01民终2210号】

3、司法审计

在现有证据无法充分证明公共收益金额的情况下，法院一般会要求业委会依法申请对公共收益金额进行司法审计。但对于追索小区公共收益案件而言，司法审计也存在明显的局限性。

首先，审计的基础材料并非由业委会持有，而是由物业服务企业持有，业委会很难确定该基础资料的完整性。对于审计机构来说，其仅能根据提供的基础材料开展审计工作，审计的结果也取决于基础材料的完整性。

其次，一旦业委会申请通过司法审计来确定公共收益金额，该审计结果对双方均具有约束力，法院一般以该审计结果作为认定公共收益金额的依据。

最后，一般审计机构开展工作前，业委会需要先行缴纳审计费用，如在审计过程中，业委会申请撤回审计且法院也准许的情况下，审计费用一般不予退还。

4、根据已经查明的情况，由法院依法酌定。

对于已经查明公共收益产生，但无法充分举证确定公共收益具体金额的情况，存在法院依法酌定具体金额的判决。【参考案例：（2019）沪01民终15281号】。 

但作为原告，业委会不能完全依赖于法院依法酌定，对于基础事实仍需要尽量举证证明。如在无法举证停车费具体金额的情况下，可通过举证小区设置的固定停车位数量、上一年度停车费金额等方式，为法院酌定提供一定的事实依据。

（二）归属于全体业主的公共收益金额的认定

根据《民法典》282条的规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。那么归属于全体业主的公共收益如何确定呢？

1、有约定从约定

《物业服务合同》中对公共收益分成比例有约定的，按照合同约定处理，即按照合同约定的比例确定物业服务企业收取的经营管理费用，剩余公共收益归全体业主所有。需要注意的是：鉴于地方性法规中对于分成比例的限制性规定，《物业服务合同》中约定的归属于物业服务企业的经营管理费用不得高于该比例。

2、无约定，扣除相应成本费用

在《物业服务合同》中无约定的情况下，物业服务企业不得自行扣除相应公共收益，应对“合理成本”承担举证责任。该“合理成本”为取得公共收益而专项支出的经营管理成本，并非物业服务范围内本身支出的成本。

在此需要进一步说明的是：对于归属于全体业主的公共收益，还应扣除物业服务企业缴纳的对应部分的税款。

在追索小区公共收益诉讼中，物业服务企业往往会在答辩或反诉中提出扣除公共维修费用等主张或诉请，为此，法院是否可以基于物业服务企业的主张或诉请，直接在公共收益中扣减相应的支出呢？对此也存在不同的意见。

（一）不得扣除

在没有业委会或业主大会同意扣除的情况下，小区日常的维修、保养属于物业服务范围内，相关费用已经包含在收取的物业费中；而物业的大修和专项维修费用应当由维修基金支付，故无论是日常的维修、保养还是大修、专项维修，物业服务企业均不能以收取的公共收益用于冲抵维修费用。【参考案例：（2019）沪0115民初73258号】。

（二）可以扣除

1、合同约定、业委会或业主大会同意扣除的；

对于《物业服务合同》中有明确约定、业委会或业主大会在诉讼前或审理过程中同意扣除的费用，法院在物业服务企业应当移交的公共收益中直接扣除。

2、合同未约定、业委会或业主大会未同意扣除的；

对于合同未约定，业委会或业主大会未同意扣除的情况下，在符合一定条件下从公共收益中扣除：

（1）  公共维修的支出并非物业服务企业合同义务范围内。

（2）  履行了相关程序

对于已经成立业委会的，公共维修费用的支出应当由业主大会决议，或者在授权范围内取得业委会同意；在没有成立业委会的情况下，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施。仅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的业主依法讨论通过。

但对于发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业可立即采取应急防范措施，对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新。

（3）  非开发商应承担的责任

根据《上海市住宅物业管理规定》第71条的规定：建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。

因此，如存在上述情形的，物业服务企业主张扣除公共维修费用的，不予支持。【参考案例：（2022）沪02民终106号判决书】

综上，我们认为：鉴于《物业管理条例》第54条关于公共收益应当主要用于补充专项维修资金的规定，同时各地方性规定中也明确了公共收益的主要用途，甚至明确了补充专项维修资金的比例下限，且小区《管理规约》中一般也会有相应约定，因此不应以物业的大修和专项维修费用应当由维修基金支付为由，直接驳回关于公共维修费用从公共收益中扣除的主张或诉请。

对于是否扣除及扣除金额问题，应结合款项的性质、是否履行了相应程序以及是否属于建设单位应当承担的责任等予以认定。

《民法典》188条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。那么追索小区公共收益诉讼案件是否适用诉讼时效，如果适用诉讼时效从何时起算？在现有司法实践中，对该问题存在不同的意见和认定。

（一）不适用诉讼时效

    鉴于公共收益属于全体业主共有，业委会基于公共收益所有权主张相关权利，并非行使债权请求权。因此，根据《民法典》第196条的规定，不适用诉讼时效。【参考案例：（2015）沪二中民二（民）终字第3029号】

（二）适用诉讼时效

追索小区公共收益诉讼案件如适用诉讼时效，那么诉讼时效从何时起算呢？概括而言，存在以下几种认定：

1、小区业委会未成立的，从业委会成立之日起起算

鉴于追索小区公共收益诉讼的原告为业委会，因此，诉讼时效最早应当从业委会成立之日起算。

2、小区业委会已经成立的情况下，诉讼时效应当从业委会知道或应当知道权利受到损害之日，但对于具体的起算时间也存在不同的认定：

（1）  从退场之日起起算

《民法典》第949条规定：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会。对此，一些地方性物业管理条例或规定中，对于小区公共收益的移交问题有着明确的规定。如《上海市住宅物业管理规定》第50条规定：物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向建设单位或者业主委员会移交下列资料和财物：

（三）公共收益的结余。

因此，基于上述规定，追索公共收益诉讼的诉讼时效从物业服务企业退场之日起计算。

（2）  从公共收益具体金额确定之日起算

由于公共收益一般由物业服务企业代为收取，如相关公共收益没有进行结算或公示，业主或业委会对于公共收益的金额是不完全清楚（在不少诉讼中，公共收益的金额需要通过司法审计或法院根据现有证据作出认定），由此，追索公共收益诉讼的诉讼时效从公共收益具体金额确定之日起算。【参考案例：（2018）沪01民终10867号】

（3）  不同物业服务合同周期内的公共收益独立计算诉讼时效。

对于与同一物业服务企业，连续签订多份物业服务合同的小区，每份物业服务合同约定的服务期限内的公共收益，并非同一债务且双方应当及时结算相关费用，同时因为合同具有独立性，相关合同的服务期限届满后，业委会应当提出相关主张。因此，不同物业服务合同周期内的公共收益独立计算诉讼时效。【参考案例：（2020）沪0101民初8692号】

综合相关判决来看，对于追索小区公共收益诉讼是否适用诉讼时效问题，主流意见仍为适用诉讼时效。因此，在业委会成立后应当及时主张相关权利。